Vie du cabinet : Céline CAMUS rejoint la liste des associés du cabinet SEBAN-ATLANTIQUE

Un peu plus d’un an après sa création, le cabinet SEBAN ATLANTIQUE est fier de vous annoncer que Maître Céline CAMUS avocate Spécialiste en droit immobilier qualification spécifique Urbanisme va rejoindre la liste des associés du cabinet qu’elle avait rejoint le 29 juin 2018.

Le cabinet Seban & Associés, premier cabinet d’avocats dédié aux acteurs publics et de l’économie sociale et solidaire et Jérôme MAUDET avocat spécialiste en droit public se sont associés au mois de mai 2018 pour créer le cabinet Seban Atlantique.

L’objectif de la création de cette structure est d’offrir aux acteurs publics et à leurs partenaires dans l’Ouest une assistance de proximité et de haute technicité pour tous leurs besoins juridiques.

Seban Atlantique est un cabinet à vocation régionale tourné vers le secteur public qui combine à la fois le savoir-faire reconnu d’une structure nationale spécialisée et les atouts d’un ancrage territorial fort, propice à la réactivité.

Particulièrement actif en droit public, droit des collectivités, droit de la construction et de l’immobilier, droit de l’environnement, droit pénal de l’urbanisme, droit de l’urbanisme et de l’urbanisme commercial et droit routier, Seban Atlantique peut s’appuyer sur l’expertise des équipes Seban & Associés dans tous les autres domaines du droit.

Le cabinet implanté à Nantes dispose également d’un bureau secondaire en Vendée à la Roche-sur-Yon.

 


Céline CAMUS, avocate au Barreau de Nantes

Spécialiste en droit immobilier qualification spécifique Urbanisme

Membre du Conseil Régional de discipline

Membre de la Commission Administrative du Barreau de NANTES

Ancien Membre du conseil de l’ordre (2016-2018)


Formation :

(2014) Certificat de spécialisation en Droit Immobilier qualification « Urbanisme », Conseil National des Barreaux

(2002) Certificat d’aptitude à la Profession d’Avocat (CAPA), CRFPA de POITIERS

(2001) D.E.S.S. Droit de la Construction– Université de POITIERS, sous la direction de Messieurs Christian DEBOUY et Hugues PERINET-MARQUET


Expériences professionnelles :

2003-2016 : collaboratrice libérale puis avocate associée de la SCP LESAGE ORAIN PAGE VARIN CAMUS-ALEO (Nantes)

Novembre 2016-juin 2018 : Collaboratrice libérale du Cabinet Publi-Juris


Enseignements et formations : 

Formations auprès de l’Association des Maires de France (AMF) (Contentieux de l’urbanisme- urbanisme commercial),

Vacataire à la Faculté de Nantes (Droit de l’urbanisme- Master 2 Droit des Opérations Immobilières)

Professeur à l’Institut de la Construction et de l’Habitation (ICH)  (urbanisme/ Urbanisme Commercial)

Vacataire à la Faculté de POITIERS (Droit de l’Urbanisme Commercial – Master II Droit de la construction et de l’Urbanisme)


Domaines de compétences : 

Assiste et conseille au quotidien des collectivités de toutes tailles, des entreprises chargées d’une mission de service public, des promoteurs et des enseignes dans les domaines suivants :

  • Urbanisme
  • Urbanisme commercial
  • Aménagement
  • Expropriation/ préemption
  • Droit pénal de l’urbanisme

Présence du cabinet SEBAN ATLANTIQUE au Salon du Rétail et de l’Immobilier Commercial (#Siec19)

Céline CAMUS, Avocate au Barreau de Nantes et Spécialiste en droit immobilier qualification spécifique Urbanisme, sera présente lors de la quinzième édition du Salon du Retail et de l’Immobilier Commercial (Siec) qui se tiendra au parc des Expositions – Porte de Versailles les 5 et 6 juin.

Sous l’égide du Conseil National des Centres Commerciaux (CNCC) qui fête cette année ses 50 ans, le Siec est l’événement incontournable des dirigeants français et européens de l’industrie de l’Immobilier Commercial et du Retail !

Pour la contacter : ccamus@seban-atlantique.fr

 

 

 

Droit pénal de l’urbanisme : liquidation de l’astreinte et remise en état des lieux

Le constructeur qui s’affranchit des règles d’urbanisme s’expose à des sanctions pénales pouvant aller jusqu’à la démolition de l’ouvrage.

La remise en état est en effet la question la plus délicate puisqu’il s’agit ni plus ni moins que de faire procéder à la démolition de l’ensemble du bâtiment existant lequel a été reconstruit en méconnaissance du permis de construire octroyé par Ville.

Cette mesure présente un caractère réel et ne sanctionne donc pas une culpabilité personnelle.

De ce chef elle serait donc opposable à l’acquéreur des constructions en cas de revente du bien.

La démolition est susceptible d’être poursuivie pendant 30 ans.

L’article L.480-9 du Code de l’urbanisme permet au maire ou au préfet de procéder, dès l’expiration du délai imparti par le juge, à l’exécution d’office des mesures de restitution, aux frais du bénéficiaire des travaux.

Cet article dispose en effet que :

« Si, à l’expiration du délai fixé par le jugement, la démolition, la mise en conformité ou la remise en état ordonnée n’est pas complètement achevée, le maire ou le fonctionnaire compétent peut faire procéder d’office à tous travaux nécessaires à l’exécution de la décision de justice aux frais et risques du bénéficiaire des travaux irréguliers ou de l’utilisation irrégulière du sol. »

Le Maire ou le Préfet ne sont donc pas en situation de compétence liée en ce qui concerne la démolition de l’ouvrage.

Si la démolition est décidée, aucune autorisation supplémentaire ne sera requise notamment pour pénétrer dans les lieux sous réserve que la démolition ne porte pas atteinte à des droits acquis par des tiers et notamment des locataires ou occupants.

L’article L.480-9 précité impose la saisine du juge judiciaire uniquement si la mesure porte atteinte à des droits acquis par des tiers :

« Au cas où les travaux porteraient atteinte à des droits acquis par des tiers sur les lieux ou ouvrages visés, le maire ou le fonctionnaire compétent ne pourra faire procéder aux travaux mentionnés à l’alinéa précédent qu’après décision du tribunal de grande instance qui ordonnera, le cas échéant, l’expulsion de tous occupants. » 

Préalablement à l’engagement de travaux de démolition la personne publique peut décider de faire liquider l’astreinte prononcée par le juge pénal.

L’article L.480-8 du code de l’urbanisme prévoit sur ce point que :

« Les astreintes sont liquidées au moins une fois chaque année et recouvrées par l’Etat, pour le compte de la ou des communes aux caisses desquelles sont reversées les sommes perçues, après prélèvement de 4 % de celles-ci pour frais d’assiette et de recouvrement. »

Il appartient donc au Maire en sa qualité d’agent de l’Etat de liquider l’astreinte au moyen d’un titre exécutoire.

S’il s’y estime fondé le débiteur de l’obligation de payer pourra contester la liquidation devant la juridiction qui a prononcé l’astreinte.

Voir notamment en ce sens :

« que la créance d’une commune en liquidation du produit d’une astreinte assortissant l’arrêt de la chambre correctionnelle d’une cour d’appel condamnant un prévenu à une amende pour infraction aux règles de l’urbanisme et lui ordonnant la démolition des ouvrages édifiés irrégulièrement, trouve son fondement dans la condamnation, pénale et civile, prononcée par la juridiction répressive, le contentieux du recouvrement de l’astreinte prononcée ressortissant ainsi aux juridictions répressives, la cour d’appel a méconnu les textes susvisés ; » (Cass. Crim., 24 mars 2015, n°14-84300)

Une fois liquidée la collectivité pourra demander qu’une nouvelle astreinte soit fixée en saisissant le Procureur pour qu’il requiert en ce sens.

L’article L.480-7 du Code de l’urbanisme dispose en effet que :

« Si l’exécution n’est pas intervenue dans l’année de l’expiration du délai, le tribunal peut, sur réquisition du ministère public, relever à une ou plusieurs reprises, le montant de l’astreinte, même au-delà du maximum prévu ci-dessus.»

 

Jérôme MAUDET

Avocat

Formation : la loi Elan et l’urbanisme

 

 

Dans le cadre du partenariat entre le Barreau et l’AMF 44,

Céline CAMUS, avocat au Barreau de Nantes, titulaire de la spécialité Droit immobilier, qualification urbanisme interviendra le jeudi 28 février 2019 lors de la formation organisée sur le thème :

« La loi Elan & l’urbanisme »

 

 

Seront abordés :

  • Les nouveaux outils du droit de l’aménagement urbain (PPA, GOU, OIN, les modifications de la loi littoral)
  • La simplification du droit de l’urbanisme
  • La modification des règles du contentieux de l’urbanisme
  • Les apports en matière d’aménagement commercial

Expulsion : une cabane flottante ou pas… est-elle un domicile ?

Les occupations sans droit ni titre sont protéiformes et les occupants rivalisent souvent d’imagination lorsqu’il s’agit de fixer leur résidence.

Tipis, yourtes et autres cabanes perchées ou même flottantes permettent-ils à leurs occupants de se prévaloir de la protection particulière offerte aux résidents d’immeubles à usage d’habitation ?

La question peut paraître saugrenue, mais la réponse est lourde de conséquences puisqu’il s’agit ni plus ni moins de déterminer la juridiction compétente et le régime juridique qui leur est applicable.

En effet, si la construction précaire est qualifiée d’immeuble à usage d’habitation, les occupants peuvent prétendre au bénéfice des délais prévus aux articles L 412-1 à 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution relatifs au commandement de quitter les lieux à l’expiration d’un délai de deux mois et à la trêve hivernale.

Rappelons qu’aux termes de l’article L.412-3 du Code des procédures civiles d’exécution

« Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. »

L’article L.412-4 du même Code porte ce délai jusqu’à trois ans :

« La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. »

L’occupant sans droit ni titre a donc tout intérêt a faire qualifier son habitat de domicile.

Par ailleurs, si la construction est considérée comme un immeuble bâti le Tribunal d’instance sera compétent alors que dans l’hypothèse inverse c’est vers le Tribunal de Grande Instance que le propriétaire devra se tourner.

Dans son pragmatisme la jurisprudence considère majoritairement que l’occupation d’un terrain faite en fraude des droits de son propriétaire ne peut légitimement permettre à son constructeur de se prévaloir de la qualité de domicile du dit local :

« C’est à bon droit que le premier juge après avoir noté que les consorts X… occupaient le terrain litigieux sous la forme d’une cabane précaire et une vieille caravane immobilisée propriété du GRAND LYON en a justement déduit, par une motivation que la cour adopte, que cette occupation sans droit ni titre caractérise une atteinte manifeste au droit de propriété protégé tant par la constitution que par l’article 1er du Protocole additionnel à la convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ; qu’une telle atteinte manifestement illicite est susceptible de permettre même au juge du provisoire d’ordonner l’expulsion des dits occupants.

Reste à savoir si le premier juge pouvait aménager sa décision en faisant bénéficier les consorts X… de délais pour quitter les lieux.

 Il est constant en droit qu’une simple occupation de terrain ne permet ni l’application des dispositions de l’article L 613-1 du code de la construction et de l’habitation, réservée aux occupants de locaux d’habitation, ni l’article 62 de la loi du 9 juillet 1991, également réservé à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef.

L’occupation d’un tel terrain faite en fraude des droits de son propriétaire ne peut légitimement permettre à son constructeur de se prévaloir de la qualité de domicile du dit local au seul motif qu’il y a subrepticement construit un abri précaire, un état de fait illégal réalisé en fraude des droits du propriétaire du support ne pouvant être créateur de droits au profit du fautif (CA Lyon, 10 mai 2011, N°10/07971).

 La cabane édifiée illégalement en fraude des droits du propriétaire n’est donc pas un domicile.

 

Jérôme MAUDET

Avocat

Urbanisme : Application du délai raisonnable à un recours contre un permis de construire …. et achèvement

Dans un arrêt du 9 novembre 2018 (n°409872), le Conseil d’état fait application de la jurisprudence Cazbaj au contentieux de l’urbanisme.

Désormais, une autorisation d’urbanisme ne peut pas être indéfiniment contestée par un tiers.

Le Conseil d’Etat précise que dans le cas où le permis de construire ou la déclaration, affiché sur le terrain d’assiette, n’a pas fait courir le délai de recours contentieux car ne comportant pas l’indication du délai de recours de deux mois, le recours, pour être recevable, doit néanmoins être présenté dans un délai raisonnable à compter de la période continue de deux mois d’affichage sur le terrain.

Il précise, reprenant alors la jurisprudence Cazbaj (CE 13 juillet 2016 n°387763) qu’un délai excédant un an ne peut être regardé comme raisonnable.

Il se réfère en outre à l’article R.600-3 du code de l’urbanisme lequel prévoit qu’« aucun recours en annulation dirigée contre un permis de construire ou d’aménager ou d’une décision de non-opposition à une déclaration préalable n’est recevable à l’expiration d’un délai d’un an à compter de l’achèvement de la construction ou de l’aménagement » et ajoute : « alors  même que le délai raisonnable mentionné ci-dessus n’aurait pas encore expiré ».

Ainsi, l’achèvement de la construction doit être prise en considération pour l’application du délai raisonnable.

Rappelons que le délai d’un an prévu par l’article R600-3 a été ramené à six mois par le décret n° 2018-617 du 17 juillet 2018.

 

Celine CAMUS

Avocat

Permis de construire : Même le voisin immédiat doit justifier de son intérêt à agir

La préoccupation actuelle du législateur et, par capillarité, du juge administratif est d’encadrer la recevabilité des recours dirigés contre les autorisations d’urbanisme.

Par un arrêt du 9 novembre 2018, la Cour administrative d’appel de Marseille est venue préciser les conditions de recevabilité d’un recours formé par un voisin immédiat d’un projet contre une autorisation d’urbanisme.

La Cour rappelle en substance que si le voisin dispose, par principe, d’un intérêt à agir contre le permis de construire de son voisin, encore faut-il qu’il démontre et rapporte la preuve qui lui incombe d’une affectation concrète des conditions d’occupation et d’utilisation de son bien.

La production d’un constat d’huissier et une argumentation d’ordre général sur la recevabilité d’un recours dirigé contre un permis de construire sont insuffisantes pour justifier de l’intérêt à agir du requérant.

« 3. Aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme :  » Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager que si la construction, l’aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation. « . 

4. Il résulte de ces dispositions qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.

5. En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que le projet consiste en la modification d’une façade, la réalisation d’un talutage et d’aires de stationnement, la création d’un local technique et la construction de murs de soutènement sur un terrain cadastré CE n° 244, 246 et 283, 36 chemin des Gros Buaux. Si M. D… dispose en principe d’un intérêt pour agir en sa qualité de voisin immédiat du terrain d’assiette du projet, dès lors qu’il est propriétaire des parcelles cadastrées CE n° 37, 42, 45, 46 et 94 sises 44 chemin des Gros Buaux, il n’établit pas que le projet de M. E…, tel qu’il a été autorisé par l’arrêté du 28 mai 2015 attaqué, serait susceptible, eu égard à sa nature, à son importance et à sa localisation, en tant notamment qu’il prévoit la réalisation d’un talutage et d’un mur de soutènement en partie Nord-Est du terrain, d’affecter les conditions d’occupation et d’utilisation de son bien par la création d’une plateforme depuis laquelle M. E… disposerait d’une vue droite sur son terrain. A cet égard, si le rapport d’expertise du 28 juillet 2014 fait état de l’existence d’une prise de vue droite depuis cette plateforme en partie haute, il ne contient aucune indication quant aux implications concrètes de cette vue sur les conditions d’utilisation et d’occupation du bien M. D…. Le procès-verbal de constat d’huissier du 8 octobre 2014, qui ne contient que des clichés photographiques et des mesures des murs réalisés, ne comportent pas plus de telles indications. Enfin, en se limitant en appel à des considérations générales sur l’intérêt à agir en matière de permis de construire, M. D… n’apporte pas plus d’éléments de nature à établir que les travaux de M. E… lui auraient conféré un tel intérêt. C’est donc à bon droit que le tribunal administratif de Nice a accueilli la fin de non-recevoir soulevée en première instance par M. E… et la commune de Cagnes-sur-Mer. » (CAA de MARSEILLE, , 09/11/2018, 18MA04122).

Jérôme MAUDET

Avocat

Urbanisme commercial : compétence juridictionnelle et intérêt à agir

CE 26 septembre 2018 n°402275 : intérêt à agir contre un avis de la CDAC- L752-17 du code de commerce  – activité exercée dans les limites de la zone de chalandise mais aussi de l’exploitant dont la zone de chalandise chevauche celle du projet et susceptible de subir un impact significatif

 Intérêt à agir du professionnel exerçant une activité commerciale dans les limites de la zone de chalandise d’un projet mais également du « professionnel requérant qui n’est pas implanté dans la zone de chalandise du projet, mais dont le projet est susceptible, en raison du chevauchement de sa zone de chalandise et de celle de l’activité commerciale du requérant, d’avoir sur cette activité une incidence significative

  

CE 6 juin 2018 n°405608 Compatibilité d’une autorisation d’exploitation commerciale avec le DOO du SCOT – Compétence de la Cour administrative d’appel

La compatibilité d’une autorisation d’exploitation commerciale avec le document d’orientation et d’objectifs d’un schéma de cohérence territoriale (SCOT) ou, le cas échéant, avec les orientations d’aménagement et de programmation des plans locaux d’urbanisme (PLU) intercommunaux comportant les dispositions prévues au deuxième alinéa de l’article L. 151-6 du code de l’urbanisme, exigée par l’article L. 752-6 du code de commerce, relève de l’appréciation souveraine des juges du fond.

 

CAA Marseille 15 mai 2018 n°16MA02942 – compétence de la Cour administrative d’appel pour statuer, en premier et dernier ressort, sur les litiges en responsabilité sur l’illégalité des décisions de la CNAC

Urbanisme : absence de qualité à agir d’une commune à l’encontre d’un permis de construire qu’elle a délivré après injonction du juge administratif

CE 15 octobre 2018 Commune des Sables d’Olonne n°416670 (5ème et 6ème chambres réunies) – absence de qualité à agir d’une commune à l’encontre d’un permis de construire qu’elle a délivré après injonction du juge administratif

L’autorité administrative qui a pris une décision sur injonction du juge administratif, qu’il lui ait été ordonné de prendre une mesure dans un sens déterminé ou de statuer à nouveau sur la demande d’un administré, n’a qualité ni pour demander l’annulation ou la suspension de sa propre décision, ni pour exercer une voie de recours contre une décision juridictionnelle rejetant la demande de tiers tendant aux mêmes fins. Il appartient seulement à cette autorité, si elle s’y croit fondée, d’exercer les voies de recours ouverte contre la décision juridictionnelle qui a prononcé l’injonction.

 

Céline CAMUS

Avocat au Barreau de Nantes

Urbanisme : nécessité impérative de produire les justificatifs de l’intérêt et de la qualité pour agir avant la clôture de l’instruction

CAA Nantes 1er octobre 2018 n°16NT03840 : intérêt à agir d’une association contre un permis d’aménager – nécessité impérative de produire les justificatifs de l’intérêt et de la qualité pour agir avant la clôture de l’instruction.

Fin de non-recevoir soulevée par les pétitionnaires tenant à l’absence de mandat du président de l’association– absence d’obligation du juge administratif de rouvrir l’instruction après la communication d’une note en délibéré justifiant de la qualité pour agir dès lors que l’association n’a justifié, par aucune circonstance de droit ou de fait nouvelle, de l’impossibilité de produire ce document avant la clôture de l’instruction.

Le décret n°2018-617 du 17 juillet 2018 modifiant le Code Justice Administrative renforce encore cette obligation en exigeant copie des justificatifs dès l’introduction de la requête en annulation contre une décision d’occupation ou d’utilisation du sol.

 

Céline CAMUS

Avocat au barreau de Nantes.