Le 14 février 2020 le cabinet SEBAN ATLANTIQUE organisait un petit déjeuner studieux de formation sur le contentieux pénal de l’urbanisme.
Un seul objectif :
Nous avons été contraints de nous serrer un peu mais les échanges étaient de qualité.
Merci à tous les participants !!!
Céline CAMUS, Avocate au Barreau de Nantes et Spécialiste en droit immobilier qualification spécifique Urbanisme, sera présente le 14 novembre 2019 lors de la 25ème édition du MAPIC – le salon international référent dédié à l’immobilier commercial qui se tiendra au Palais des Festivals à Cannes.
Chaque année, les acteurs majeurs du secteur s’y rassemblent pour identifier les meilleures opportunités de développement, découvrir les dernières enseignes, enrichir leur réseau et se tenir informé des dernières tendances retail.
(Pour plus de détails : https://www.mapic.com/francais)
Pour la contacter : ccamus@seban-atlantique.fr
Aux termes de l’article L.424-5 du Code de l’urbanisme :
« La décision de non-opposition à une déclaration préalable ou le permis de construire ou d’aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peuvent être retirés que s’ils sont illégaux et dans le délai de trois mois suivant la date de ces décisions. Passé ce délai, la décision de non-opposition et le permis ne peuvent être retirés que sur demande expresse de leur bénéficiaire (…). »
La décision ne peut être retirée à l’initiative de l’autorité compétente pour délivrer les autorisations d’urbanisme que si elle est illégale.
Le retrait motivé doit être effectué dans un délai de 3 mois, à compter de la date d’acquisition de la décision de non-opposition à déclaration préalable.
Ce délai de trois mois est spécifique au droit de l’urbanisme qui déroge au délai de droit commun de quatre mois fixé par la jurisprudence du Conseil d’ETAT dite « Ternon« (CE, 26 octobre 2001, n°197018).
Une décision de non opposition est par ailleurs un acte créateur de droit.
Le retrait doit donc s’effectuer dans le respect des conditions de fond et de forme attachées au retrait des actes faisant grief.
L’article L.121-1 du code des relations entre le public et l’administration dispose sur ce point que :
« Exception faite des cas où il est statué sur une demande, les décisions individuelles qui doivent être motivées en application de l’article L. 211-2, ainsi que les décisions qui, bien que non mentionnées à cet article, sont prises en considération de la personne, sont soumises au respect d’une procédure contradictoire préalable. »
Le bénéficiaire doit donc être mis à même présenter ses observations écrites ou orales dans un délai raisonnable qui, au regard de la jurisprudence, ne saurait par précaution être inférieur à 15 jours.
A titre d’exemple, un délai de 4 jours a notamment été jugé insuffisant :
« 4. Considérant qu’il résulte de l’instruction que l’administration a adressé à la société EDL un courrier daté du 28 février 2013 l’informant des circonstances l’ayant conduit à entreprendre la récupération des aides illégalement accordées, du montant qui allait lui être réclamé, et lui fournissant les coordonnées d’un correspondant à contacter en tant que de besoin ; qu’en l’absence de certitude sur la date de réception de ce courrier, on peut raisonnablement considérer qu’il est parvenu à la société EDL le lundi 4 mars, soit quatre jours seulement avant l’émission d’un titre de perception, ce qui ne lui laissait pas un délai suffisant pour présenter utilement ses observations, en dépit du fait que la publication des décisions rendues en 2004 et 2011 respectivement par la Commission européenne et la Cour de justice de l’union européenne était de nature l’alerter sur le sujet ;» (CAA Nantes, 6 janvier 2017, n°15NT01580)
Jérôme MAUDET
Avocat
Cette année encore, l’association caritative et solidaire Avocoeurs, organise un événement les 4 et 5 Octobre 2019 de 10h à 18h à la maison de l’avocat de Nantes.
Des avocats bénévoles seront présents pour délivrer gratuitement des consultations en contrepartie d’un don à une association.
Le cabinet SEBAN ATLANTIQUE est fier de participer à l’édition 2019 d’Avocoeurs et répondra à vos questions en droit public et en droit de l’urbanisme.
Les fonds récoltés seront reversés à trois associations :
· Le Fonds de Dotation Victoire
qui accompagne les familles et les aidants dans la prise en charge du polyhandicap des enfants,
· Toit à Moi
qui aide les personnes sans-abri à changer de vie par le relogement et la réinsertion,
· Le Rire Médecin
qui fait intervenir des clowns pour redonner le sourire aux enfants hospitalisés
Un peu plus d’un an après sa création, le cabinet SEBAN ATLANTIQUE est fier de vous annoncer que Maître Céline CAMUS avocate Spécialiste en droit immobilier qualification spécifique Urbanisme va rejoindre la liste des associés du cabinet qu’elle avait rejoint le 29 juin 2018.
Le cabinet Seban & Associés, premier cabinet d’avocats dédié aux acteurs publics et de l’économie sociale et solidaire et Jérôme MAUDET avocat spécialiste en droit public se sont associés au mois de mai 2018 pour créer le cabinet Seban Atlantique.
L’objectif de la création de cette structure est d’offrir aux acteurs publics et à leurs partenaires dans l’Ouest une assistance de proximité et de haute technicité pour tous leurs besoins juridiques.
Seban Atlantique est un cabinet à vocation régionale tourné vers le secteur public qui combine à la fois le savoir-faire reconnu d’une structure nationale spécialisée et les atouts d’un ancrage territorial fort, propice à la réactivité.
Particulièrement actif en droit public, droit des collectivités, droit de la construction et de l’immobilier, droit de l’environnement, droit pénal de l’urbanisme, droit de l’urbanisme et de l’urbanisme commercial et droit routier, Seban Atlantique peut s’appuyer sur l’expertise des équipes Seban & Associés dans tous les autres domaines du droit.
Le cabinet implanté à Nantes dispose également d’un bureau secondaire en Vendée à la Roche-sur-Yon.
Céline CAMUS, avocate au Barreau de Nantes
Spécialiste en droit immobilier qualification spécifique Urbanisme
Membre du Conseil Régional de discipline
Membre de la Commission Administrative du Barreau de NANTES
Ancien Membre du conseil de l’ordre (2016-2018)
Formation :
(2014) Certificat de spécialisation en Droit Immobilier qualification « Urbanisme », Conseil National des Barreaux
(2002) Certificat d’aptitude à la Profession d’Avocat (CAPA), CRFPA de POITIERS
(2001) D.E.S.S. Droit de la Construction– Université de POITIERS, sous la direction de Messieurs Christian DEBOUY et Hugues PERINET-MARQUET
Expériences professionnelles :
2003-2016 : collaboratrice libérale puis avocate associée de la SCP LESAGE ORAIN PAGE VARIN CAMUS-ALEO (Nantes)
Novembre 2016-juin 2018 : Collaboratrice libérale du Cabinet Publi-Juris
Enseignements et formations :
Formations auprès de l’Association des Maires de France (AMF) (Contentieux de l’urbanisme- urbanisme commercial),
Vacataire à la Faculté de Nantes (Droit de l’urbanisme- Master 2 Droit des Opérations Immobilières)
Professeur à l’Institut de la Construction et de l’Habitation (ICH) (urbanisme/ Urbanisme Commercial)
Vacataire à la Faculté de POITIERS (Droit de l’Urbanisme Commercial – Master II Droit de la construction et de l’Urbanisme)
Domaines de compétences :
Assiste et conseille au quotidien des collectivités de toutes tailles, des entreprises chargées d’une mission de service public, des promoteurs et des enseignes dans les domaines suivants :
Céline CAMUS, Avocate au Barreau de Nantes et Spécialiste en droit immobilier qualification spécifique Urbanisme, sera présente lors de la quinzième édition du Salon du Retail et de l’Immobilier Commercial (Siec) qui se tiendra au parc des Expositions – Porte de Versailles les 5 et 6 juin.
Sous l’égide du Conseil National des Centres Commerciaux (CNCC) qui fête cette année ses 50 ans, le Siec est l’événement incontournable des dirigeants français et européens de l’industrie de l’Immobilier Commercial et du Retail !
Pour la contacter : ccamus@seban-atlantique.fr
Le constructeur qui s’affranchit des règles d’urbanisme s’expose à des sanctions pénales pouvant aller jusqu’à la démolition de l’ouvrage.
La remise en état est en effet la question la plus délicate puisqu’il s’agit ni plus ni moins que de faire procéder à la démolition de l’ensemble du bâtiment existant lequel a été reconstruit en méconnaissance du permis de construire octroyé par Ville.
Cette mesure présente un caractère réel et ne sanctionne donc pas une culpabilité personnelle.
De ce chef elle serait donc opposable à l’acquéreur des constructions en cas de revente du bien.
La démolition est susceptible d’être poursuivie pendant 30 ans.
L’article L.480-9 du Code de l’urbanisme permet au maire ou au préfet de procéder, dès l’expiration du délai imparti par le juge, à l’exécution d’office des mesures de restitution, aux frais du bénéficiaire des travaux.
Cet article dispose en effet que :
« Si, à l’expiration du délai fixé par le jugement, la démolition, la mise en conformité ou la remise en état ordonnée n’est pas complètement achevée, le maire ou le fonctionnaire compétent peut faire procéder d’office à tous travaux nécessaires à l’exécution de la décision de justice aux frais et risques du bénéficiaire des travaux irréguliers ou de l’utilisation irrégulière du sol. »
Le Maire ou le Préfet ne sont donc pas en situation de compétence liée en ce qui concerne la démolition de l’ouvrage.
Si la démolition est décidée, aucune autorisation supplémentaire ne sera requise notamment pour pénétrer dans les lieux sous réserve que la démolition ne porte pas atteinte à des droits acquis par des tiers et notamment des locataires ou occupants.
L’article L.480-9 précité impose la saisine du juge judiciaire uniquement si la mesure porte atteinte à des droits acquis par des tiers :
« Au cas où les travaux porteraient atteinte à des droits acquis par des tiers sur les lieux ou ouvrages visés, le maire ou le fonctionnaire compétent ne pourra faire procéder aux travaux mentionnés à l’alinéa précédent qu’après décision du tribunal de grande instance qui ordonnera, le cas échéant, l’expulsion de tous occupants. »
Préalablement à l’engagement de travaux de démolition la personne publique peut décider de faire liquider l’astreinte prononcée par le juge pénal.
L’article L.480-8 du code de l’urbanisme prévoit sur ce point que :
« Les astreintes sont liquidées au moins une fois chaque année et recouvrées par l’Etat, pour le compte de la ou des communes aux caisses desquelles sont reversées les sommes perçues, après prélèvement de 4 % de celles-ci pour frais d’assiette et de recouvrement. »
Il appartient donc au Maire en sa qualité d’agent de l’Etat de liquider l’astreinte au moyen d’un titre exécutoire.
S’il s’y estime fondé le débiteur de l’obligation de payer pourra contester la liquidation devant la juridiction qui a prononcé l’astreinte.
Voir notamment en ce sens :
« que la créance d’une commune en liquidation du produit d’une astreinte assortissant l’arrêt de la chambre correctionnelle d’une cour d’appel condamnant un prévenu à une amende pour infraction aux règles de l’urbanisme et lui ordonnant la démolition des ouvrages édifiés irrégulièrement, trouve son fondement dans la condamnation, pénale et civile, prononcée par la juridiction répressive, le contentieux du recouvrement de l’astreinte prononcée ressortissant ainsi aux juridictions répressives, la cour d’appel a méconnu les textes susvisés ; » (Cass. Crim., 24 mars 2015, n°14-84300)
Une fois liquidée la collectivité pourra demander qu’une nouvelle astreinte soit fixée en saisissant le Procureur pour qu’il requiert en ce sens.
L’article L.480-7 du Code de l’urbanisme dispose en effet que :
« Si l’exécution n’est pas intervenue dans l’année de l’expiration du délai, le tribunal peut, sur réquisition du ministère public, relever à une ou plusieurs reprises, le montant de l’astreinte, même au-delà du maximum prévu ci-dessus.»
Jérôme MAUDET
Avocat
Dans le cadre du partenariat entre le Barreau et l’AMF 44,
Céline CAMUS, avocat au Barreau de Nantes, titulaire de la spécialité Droit immobilier, qualification urbanisme interviendra le jeudi 28 février 2019 lors de la formation organisée sur le thème :
Seront abordés :
Les occupations sans droit ni titre sont protéiformes et les occupants rivalisent souvent d’imagination lorsqu’il s’agit de fixer leur résidence.
Tipis, yourtes et autres cabanes perchées ou même flottantes permettent-ils à leurs occupants de se prévaloir de la protection particulière offerte aux résidents d’immeubles à usage d’habitation ?
La question peut paraître saugrenue, mais la réponse est lourde de conséquences puisqu’il s’agit ni plus ni moins de déterminer la juridiction compétente et le régime juridique qui leur est applicable.
En effet, si la construction précaire est qualifiée d’immeuble à usage d’habitation, les occupants peuvent prétendre au bénéfice des délais prévus aux articles L 412-1 à 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution relatifs au commandement de quitter les lieux à l’expiration d’un délai de deux mois et à la trêve hivernale.
Rappelons qu’aux termes de l’article L.412-3 du Code des procédures civiles d’exécution
« Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. »
L’article L.412-4 du même Code porte ce délai jusqu’à trois ans :
« La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. »
L’occupant sans droit ni titre a donc tout intérêt a faire qualifier son habitat de domicile.
Par ailleurs, si la construction est considérée comme un immeuble bâti le Tribunal d’instance sera compétent alors que dans l’hypothèse inverse c’est vers le Tribunal de Grande Instance que le propriétaire devra se tourner.
Dans son pragmatisme la jurisprudence considère majoritairement que l’occupation d’un terrain faite en fraude des droits de son propriétaire ne peut légitimement permettre à son constructeur de se prévaloir de la qualité de domicile du dit local :
« C’est à bon droit que le premier juge après avoir noté que les consorts X… occupaient le terrain litigieux sous la forme d’une cabane précaire et une vieille caravane immobilisée propriété du GRAND LYON en a justement déduit, par une motivation que la cour adopte, que cette occupation sans droit ni titre caractérise une atteinte manifeste au droit de propriété protégé tant par la constitution que par l’article 1er du Protocole additionnel à la convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ; qu’une telle atteinte manifestement illicite est susceptible de permettre même au juge du provisoire d’ordonner l’expulsion des dits occupants.
Reste à savoir si le premier juge pouvait aménager sa décision en faisant bénéficier les consorts X… de délais pour quitter les lieux.
Il est constant en droit qu’une simple occupation de terrain ne permet ni l’application des dispositions de l’article L 613-1 du code de la construction et de l’habitation, réservée aux occupants de locaux d’habitation, ni l’article 62 de la loi du 9 juillet 1991, également réservé à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef.
L’occupation d’un tel terrain faite en fraude des droits de son propriétaire ne peut légitimement permettre à son constructeur de se prévaloir de la qualité de domicile du dit local au seul motif qu’il y a subrepticement construit un abri précaire, un état de fait illégal réalisé en fraude des droits du propriétaire du support ne pouvant être créateur de droits au profit du fautif.» (CA Lyon, 10 mai 2011, N°10/07971).
La cabane édifiée illégalement en fraude des droits du propriétaire n’est donc pas un domicile.
Jérôme MAUDET
Avocat
Dans un arrêt du 9 novembre 2018 (n°409872), le Conseil d’état fait application de la jurisprudence Cazbaj au contentieux de l’urbanisme.
Désormais, une autorisation d’urbanisme ne peut pas être indéfiniment contestée par un tiers.
Le Conseil d’Etat précise que dans le cas où le permis de construire ou la déclaration, affiché sur le terrain d’assiette, n’a pas fait courir le délai de recours contentieux car ne comportant pas l’indication du délai de recours de deux mois, le recours, pour être recevable, doit néanmoins être présenté dans un délai raisonnable à compter de la période continue de deux mois d’affichage sur le terrain.
Il précise, reprenant alors la jurisprudence Cazbaj (CE 13 juillet 2016 n°387763) qu’un délai excédant un an ne peut être regardé comme raisonnable.
Il se réfère en outre à l’article R.600-3 du code de l’urbanisme lequel prévoit qu’« aucun recours en annulation dirigée contre un permis de construire ou d’aménager ou d’une décision de non-opposition à une déclaration préalable n’est recevable à l’expiration d’un délai d’un an à compter de l’achèvement de la construction ou de l’aménagement » et ajoute : « alors même que le délai raisonnable mentionné ci-dessus n’aurait pas encore expiré ».
Ainsi, l’achèvement de la construction doit être prise en considération pour l’application du délai raisonnable.
Rappelons que le délai d’un an prévu par l’article R600-3 a été ramené à six mois par le décret n° 2018-617 du 17 juillet 2018.
Celine CAMUS
Avocat